Новости

Мы поможем загранице

Цены на недвижимость упали не только в России – почти во всех странах мира. Однако сделки на рынках продолжаются, причем в целом ряде стран недвижимость сегодня покупают с инвестиционными целями. Российские граждане не остались в стороне от этого увлекательного процесса.

Мировые рынки недвижимости по-разному вели себя в кризисном 2008 году. Растущие продолжали подниматься, только темп роста несколько замедлился, особенно в четвертом квартале. Перегретые рынки демонстрировали снижение: чем больше они были переоценены, тем сильнее снижались. При этом сегмент «эконом» пострадал меньше, чем элитные объекты. Одновременно во многих странах активизировался рынок аренды.

 

Рынок на спуске


По оценкам международных экспертов Global Property Guide, в 2008 году в элитном сегменте почти по всему миру наблюдалось падение цен, причем с ускорением. На протяжении 2007 года цены снижались только в шести странах, в прочих ценник продолжал расти. Но в 2008-м падали рынки уже в 20 странах, причем с разной скоростью. Например, рынки Латвии, Литвы, США, Великобритании, Исландии, Ирландии, Украины потеряли в цене больше 10% (с учетом инфляции). Особенно ухудшилась ситуация в четвертом квартале 2008 года. На 5–10% только за этот квартал подешевела недвижимость в ОАЭ, Литве, Исландии, Сингапуре, Болгарии и Великобритании, больше чем на 10% – в Латвии, Украине, Гонконге. По мнению аналитиков Global Property Guide, Латвия и Литва «достигли предела» – в Риге по результатам 2008 года средняя цена стандартных апартаментов в номинальном выражении снизилась на 37%, причем в последнем квартале – сразу на 15%. Этому способствовали 70%-ный рост цен в 2006 году и снижение кредитных ставок в 2007-м.
Беспокойство аналитиков сегодня вызывает ситуация с ценами в Исландии, Ирландии, Украине, Мальте, Португалии, Франции, Финляндии, Норвегии, Испании.
Ситуацию на элитном рынке Вильнюса (Литва) они вообще рассматривают как катастрофическую: цены начали снижаться в середине 2007 года, а в течение 2008-го упали на 27%.
Цены на жилье в Великобритании снижались весь 2008 год. Результат – минус 18%. При этом количество одобренных банками кредитов для покупки домов уменьшилось на 58%.
В США, центре мирового финансового кризиса, снижение составило 20%, согласно жилищному индексу Кейса-Шиллера, при определении которого придается особое значение местоположению городов. Другие индексы, используемые «Фени Мей» и «Фредди Мак», показали снижение на 3–6%.
В Австралии и Новой Зеландии цены на жилье в течение 2008 года уменьшились на 7 и 8% соответственно.
Азия недолго продержалась в стороне от кризиса. В течение года упали рынки недвижимости Сингапура, Гонконга. В Сингапуре, по контрасту с ростом на 26% в 2007 году, произошло снижение цен на частные резиденции на 9% в 2008-м. В Гонконге цены опустились на 6% за год, но в течение последнего квартала – сразу на 14%. На Филиппинах цена квартиры с тремя спальнями в кондоминиуме снизилась на 2% в течение 2008 года – после подъема на 11% в 2007-м. Но стоимость квартир в строящихся высотных комплексах выросла на 7%.
Япония демонстрировала скромное повышение цен в Токио (1,2%), в шести других крупных городах – снижение на 6%.
Несколько особняком стоит Дубаи. Несмотря на общую безрадостную картину, цены здесь в течение года выросли на 41%. Однако в последнем квартале произошло падение – сразу на 8%. Лишь две страны – Швейцария и Германия – выглядели в 2008 году относительно надежно: на фоне небольшого снижения аналитики разглядели там предпосылки к будущему подъему рынка.

Спекуляции на старте


Именно из-за падения цен на рынках за рубежом российские покупатели проявляют интерес к заграничной недвижимости. Как правило, недвижимость приобретается с разными целями, в том числе для сбережения и приумножения личных средств. По данным риэлторских фирм, интересантов сегодня много – сделок гораздо меньше. Обычно цель покупки не подразумевает спекуляций. С другой стороны, риэлторы полагают, что именно сегодня, в период сниженных цен, настало благоприятное время для приобретения недвижимости.
По словам Елены Зорич, коммерческого директора агентства недвижимости Alisa Estate, некоторые россияне, собираясь приобретать недвижимость за рубежом, сбережения свои хранили, тем не менее, в рублях. Резкое падение курса рубля по отношению к доллару и евро обесценило именно эти накопления. «Риэлторы потеряли слой недальновидных клиентов, которые рассчитывали на покупку с бюджетом в 1 млн руб. и хранили деньги в рублях. Они теперь не могут вписаться в зарубежный рынок. 1 млн руб. больше не соответствует €28 тыс.», – подсчитывает госпожа Зорич.
Те, кто хранил средства на валютных счетах, пока не пострадали от курсовой разницы, однако стали проявлять более живой интерес к возможным сделкам. По словам риэлторов, сделки продолжаются. «Рынок ведет себя непредсказуемо. Те, кто решил купить жилье за границей, точно покупают, не ждут», – отмечает генеральный директор агентства Greenfield Property International Валентина Нагиева. Елена Зорич подчеркивает: интерес к дорогим объектам не снижается. «Плохо продается плохая недвижимость, неважно в какой стране», – констатирует она.
Руководитель направления «Скандинавия» агентства недвижимости «Смирнов и К» Михаил Зязев полагает, что имеет смысл воспользоваться снижением цен, хотя упали они не везде – например, в Финляндии снижение было незначительным, а новые предложения, в частности, на земельные участки, появляются по прошлогодним ценам. «Эконом-класс мало упал в цене в большинстве стран, –считает генеральный директор агентства Belle Fleur Алексей Павлов. – Пора покупать».
Николай Лега, генеральный директор филиала My Euro Property в Петербурге, отмечает повышенный интерес покупателей к тем странам, где цена на недвижимость не уменьшилась совсем. «Боятся дальнейшего падения в других странах», – поясняет он. По словам Валерии Кедровой, главы агентства недвижимости «Энергия», покупатели ждут пресловутого дна, почему-то во второй половине апреля. Однако, по мнению руководителя компании Babichev Consultants Дмитрия Бабичева, «дно определить невозможно, и ждать, когда рынок снова пойдет в рост, не нужно – хлынет поток покупателей».
По мнению Валерии Кедровой, падение цен уже замедлилось и обвала на рынках не ожидается. Мало того, специалисты предсказывают рост стоимости.
Риэлторы считают вложения в зарубежную недвижимость и сегодня, и всегда «грамотной инвестицией». По мнению Алексея Павлова, сейчас в России больше рисков, чем за границей, поэтому имеет смысл вкладываться в зарубежную недвижимость. Однако эти инвестиции в жилую недвижимость риэлторы оценивают как долгосрочное вложение – больших доходов ждать не стоит. Валентина Нагиева полагает, что для инвестиций сегодня лучше подыскивать страны, в которых не было строительного бума и, соответственно, завышенных цен – спокойные рынки.

 

Цена доходности


Эксперты называют целый ряд стран, пригодных сегодня для инвестиций, – пусть и не с космической доходностью. Для «охотников за инвестициями» специалисты Global Property Guide считают подходящими несколько мест, где недвижимость относительно дешева сегодня – некоторые территории Среднего Востока, Латинской Америки и Азии.
Например, Каир – самый дешевый город мира. Еще три города – Бангалор (Индия), Ченджу (Китай) и Джакарта (Индонезия) – в топ-десятке самых дешевых городов мира. Высокую доходность обещают несколько стран Латинской Америки: Чили, Эквадор, Перу, Никарагуа. Дешевые города или расположены в быстро развивающихся странах, или имеют какие-то проблемы. Например, Ченджу сильно пострадал от землетрясения в 2008 году. А Джакарта вместе со всей Индонезией едва оправилась от предыдущего Азиатского финансового кризиса 1997 года.
В большинстве европейских городов доход от аренды составляет менее 5% годовых. По мнению аналитиков, это лишний раз доказывает, что недвижимость в Европе сильно переоценена. В целом ряде городов доходность ниже 4%: в Мюнхене, Барселоне, Вильнюсе, Хельсинки, Мадриде, Риме и Никозии, а в Андорре и Адене она не достигает 3%. В диапазоне 4–5% доходность от аренды недвижимости в таких городах, как Брюссель, Токио, Берлин, Москва, Копенгаген, Варшава, Нью-Йорк, Париж, Лондон и Женева. Относительно доходными можно считать ключевые азиатские города – Сингапур и Гонконг, а также некоторые города Индии, например, Нью-Дели, Мумбай.
Только в шести городах мира доходность от аренды превышает 10%, а в Кишиневе она начинается от 14%. За молдавской столицей по уровню доходности следуют Каир (Египет), Джакарта (Индонезия), Манила (Филиппины), Скопье (Македония) и Лима (Перу).
Высокий доход можно также получить в Латинской Америке. Доходность 8–10% демонстрируют Панама-Сити, Богота, Манагуа, Сантьяго, Буэнос-Айрес и Кито. Доходность от аренды в Куала-Лумпур и Аммане в среднем – 9%.

Динамика цен на мировых рынках недвижимости, а также инвестиционная привлекательность разных государств будут в числе прочих вопросов рассмотрены на международном Форуме по зарубежной недвижимости INFOREAL. Он пройдет в Петербурге 14–17 мая 2009 года. Подробности можно узнать на сайте www.realfor.ru.

  ТАБЛИЦА 2

  Динамика цен на недвижимость в мире с учетом инфляции

Страна

Рост цен за 2007 год, %

Рост цен за 2008 год, %

Рост цен за IV квартал 2008 года, %

ОАЭ

Нет информации

40,86

Нет информации

Китай (Шанхай)

24,7

4,83

-0,71

Швейцария

0,71

4,00

1,39

Болгария

19,68

2,25

-5,31

Словакия

28,34

1,43

-4,99

Япония (Токио)

9,59

1,19

-2,04

Кипр

15,25

1,01

0,81

Германия

-5,16

1,01

1,25

Нидерланды

2,43

-0,65

-0,34

Канада

3,66

-0,99

0,92

Израиль

2,05

-2,33

-4,65

Филиппины (Макати)

11,47

-2,35

1,07

США

-6,14

-3,10

-1,17

Швеция

7,92

-4,18

-3,23

Люксембург

-1,08

-4,35

0,71

Испания

0,78

-5,53

-2,22

Норвегия

5,84

-5,80

-1,96

Австралия

10,75

-6,47

-0,49

Финляндия

2,47

-7,20

-3,10

Новая Зеландия

3,13

-7,52

0,56

Франция

0,23

-7,53

-1,80

Португалия

-3,70

-7,73

-0,47

Сингапур

26,01

-8,76

-5,82

Мальта

-2,83

-8,97

-4,49

Южная Африка

3,52

-9,15

0,31

Украина (Киев)

2,44

-11,76

-12,84

Ирландия

-10,32

-11,89

-1,61

Великобритания

5,55

-15,22

-6,05

Исландия

8,60

-16,24

-6,70

Литва (Вильнюс)

1,57

-26,89

-6,87

Латвия (Рига)

Нет информации

-37,00

-14,83

Источник: Global Property Guide

ТАБЛИЦА 2
Динамика цен на недвижимость в мире без учета инфляции (номинал)

 

Страна

Рост цен за 2007 год, %

Рост цен за 2008 год, %

Рост цен за IV квартал 2008 года, %

ОАЭ

Нет информации

59,00

-7,99

Болгария

34,61

11,72

-4,15

Украина (Киев)

18,33

8,19

-9,28

Китай (Шанхай)

32,31

7,51

-2,35

Филиппины

15,15

7,09

-0,20

Словакия

32,48

6,33

-4,09

Швейцария

2,36

5,64

1,29

Кипр

19,26

4,64

1,62

Германия

-2,28

2,68

0,68

Япония (Токио)

10,18

2,23

-2,76

Израиль

4,90

2,17

-4,68

Нидерланды

4,28

1,66

-0,71

Южная Африка

12,25

0,96

0,34

Канада

6,16

0,90

-0,59

США

-2,40

-1,57

-3,99

Швеция

11,31

-1,83

-3,40

Исландия

14,22

-1,93

-2,25

Люксембург

2,05

-2,34

0,00

Испания

4,77

-3,21

-2,42

Австралия

14,02

-3,31

-0,79

Финляндия

5,25

-3,66

-3,91

Сингапур

31,18

-3,81

-5,19

Мальта

0,06

-4,37

1,69

Новая Зеландия

6,41

-4,40

0,12

Франция

2,57

-5,90

-2,30

Португалия

-1,20

-6,34

-1,03

Норвегия

7,30

-7,50

-6,19

Ирландия

-5,96

-9,65

-2,47

Великобритания

7,76

-11,93

-5,94

Литва (Вильнюс)

9,54

-20,06

-5,75

Латвия (Рига)

Нет информации

-29,35

-13,63

 

Источник: Global Property Guide

 

ТАБЛИЦА 3

ТОП-10 самых дорогих рынков недвижимости

(базовая единица – апартаменты площадью 120 кв. м в центре города)

 

Страна

Город (регион)

Цена, $/кв. м

Монако

Монте-Карло

47 578

Россия

Москва

20 853

Великобритания

Лондон

20 756

Япония

Токио

17 998

Гонконг

Гонконг

16 125

США

Нью-Йорк

14 898

Франция

Париж

12 122

Сингапур

Сингапур

9 701

Италия

Рим

9 166

Индия

Мумбай

9 163

 

Источник: Global Property Guide

 

ТАБЛИЦА 4

ТОП-10 самых дешевых рынков недвижимости

(базовая единица – апартаменты площадью 120 кв. м в центре города) 

Страна

Город (регион)

Цена, $/кв. м

Египет

Каир

754

Индия

Бангалор

657

Чили

Консепсьон

669

Эквадор

Киото

820

Китай

Ченджу

999

Никарагуа

Манагуа

1 080

Индонезия

Джакарта

1 102

Иордания

Амман

1 150

Перу

Лима

1 154

Чили

Сантьяго

1 221

 

Источник: Global Property Guide

Справка Prian.ru: по мнению экспертов, наиболее стабильными на сегодняшний день являются некоторые европейские рынки жилья. Не снижаются цены на недвижимость в Италии, Германии, Австрии, Швейцарии.

Global Property Guide регулярно публикует рейтинги самых дорогих мировых рынков недвижимости. Для подсчетов используются данные элитного сегмента – стандартные апартаменты площадью 120 кв. м, расположенные в центре города. В первом квартале 2009 года выбрано 110 городов мира, развитых экономических центров, которые представляют интерес для покупателей.
Уже не первый раз лидер рейтинга – Монте-Карло, где цена квадратного метра апартаментов достигла $45 тыс. Далее – сюрприз. За вторую позицию «борются» Лондон и Москва – в обеих столицах стоимость квадратного метра немного не дотягивает до $21 тыс. Но цены в Лондоне падали с марта 2008 года, а в Москве они начали снижаться только в последнем квартале, что позволило российской столице догнать британскую. При этом в обеих странах обесценивается национальная валюта.
Токио и Гонконг оказались на четвертом и пятом местах соответственно.
Нью-Йорк – единственный из американских городов, включенных в исследование, расположился на шестом месте со средней ценой «квадрата» $15 тыс.
Дополняют топ-десятку самых дорогих городов мира Париж, Рим, Сингапур и Мумбай.

Международная Организация экономического сотрудничества и развития после апрельского саммита двадцатки в Лондоне объявила о грядущих «жестких мерах» в отношении стран, предоставляющих так называемые налоговые убежища. Всего у ОЭСР есть три списка. Первый – государств, которые делятся информацией, необходимой для борьбы с «уклонистами» от налогов. В числе других стран там есть Россия, Франция, США, Китай.
Второй список, куда включены 38 государств, составили страны, которые декларируют борьбу с налоговыми мошенничествами, но особых усилий не предпринимают. В числе прочих там фигурируют Монако, Лихтенштейн, Швейцария, Люксембург и Бельгия.
Третий список – страны «налогового рая», которые не раскрывают информацию об иностранцах, увозящих туда деньги подальше от налоговых органов. Это Коста-Рика, Малайзия, Филиппины и Уругвай.


28.04.2009 00:00